Wissenswertes zum Thema Immobilien:

Immobilien-Glossar

Die hier aufgeführten Begriffserklärungen beziehen sich auf das Umfeld des Immobilienhandels in der Schweiz. In anderen Zusammenhängen und im Ausland können die erläuterten Begriffe eine abweichende Bedeutung haben.

Abkürzungen:
–>    Verweis, siehe auch
Ggs: im Gegensatz zu
 

A

Abschreibung

Geplante, regelmässige Reduzierung des Buchwertes einer Immobilien

Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person. Ggs: –> Miteigentum; –> Gesamteigentum.

Altersentwertung

Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes. Je nach Unterhalt und Alter ist ein Wert von 0,5% bis 1% pro Jahr zu veranschlagen.

Amortisation

Regelmässige Tilgung einer Hypothek. Normalerweise obligatorisch für eine 2. Hypothek

Angebotspreis

Preis einer Immobilie, wie er in den Medien publiziert wird.

Anlagewert

Effektive Kosten einer Immobilie; Summe von Kaufpreis bzw. Erstellungskosten inkl Bauland, Erschliessungskosten, Planungskosten und Kaufgebühren (Neuwert). –> Realwert.

Annuität

Periodische Zahlung konstanter Höhe, die sich aus dem Hypothekarzins und der –> Amortisation zusammensetzt.

Assekuranzwert

–> Versicherungswert

Attikawohnung

Spezielle Wohnung im obersten Geschoss eines Mehrfamilienhauses; meist mit zurückgesetzten Fassaden und grosser Terasse.

Ausnützungsziffer

Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche eines Gebäudes. Dient zur Festlegung der maximalen Ausnützung eines Grundstückes. Einige Kantone verwenden anstelle der Ausnützungsziffer die sog. –> Baumassenziffer.

B

Baukosten

Effektive Kosten für die Erstellung einer Baute inkl. Vorbereitungsarbeiten, Gebäudetechnik, Erschliessungs- und Umgebungsarbeiten sowie Gebühren.

Index, der die teuerungsbedingte Veränderung der Baukosten in Prozenten beschreibt. Wichtig ist zu wissen, auf welches Jahr sich die Basis von 100% bezieht, da diese Basis mehrfach neu festgesetzt wurde. Bezogen auf die Basis von 1939 lag der Baukostenindex im Jahre 2004 bei 907,6%.

Land, das aufgrund seiner Zoneneinteilung überbaut werden kann.

Abstand, der bei der Erstellung eines Neubaues gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen einzuhalten ist.

Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und dem Volumen (umbauter Raum) eines Gebäudes. Dient zur Festlegung der maximalen Ausnützung eines Grundstückes. Wird heute vielfach anstelle der –> Ausnützungsziffer verwendet.

Kosten, die nicht schon im Landwert oder Bauwert enthalten sind; zum Bsp. Gartengestaltung, Leitungsarbeiten (Kanalisation, Wasser, Elektrisch) sowie Architektenhonorare und Kaufgebühren.

1. Effektiver Erstellungswert eines Gebäudes gemäs Bauabrechnung.
2. Geschätzter Wert, der nötig wäre, um ein Gebäude in der vorgegeben Art neu zu erstellen, vermindert um die –> Altersentwertung.

Summe aller ober- oder unterirdischen Geschossflächen einschliesslich Mauer- und Wand Querschnitte ohne der weder zum Wohnung noch zum Arbeiten geeigneten Flächen

Ertrag einer Liegenschaft in Prozenten, errechnet aus dem Total der Netto-Mieten und dem Verkehrswert der Liegenschaft. Ggs: –> Nettorendite.

D

Dienstbarkeit

Im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstückes zugunsten einer Person oder eines anderen Grundstückes (zum Bsp. ein Wegrecht). Eine Dienstbarkeit kann sowohl ein "Recht" als auch eine "Last" darstellen.

E

Eigenkapital

Jener Teil des Kaufpreises, den der Käufer selber aufbringt. Bei der üblichen Bank-Finanzierung (Hypothek –> Fremdkapital) muss das Eigenkapital mindestens 20% des Verkehrswertes betragen.

Vom Steuramt festgelegter Mietwert einer durch den Eigentümer selbst bewohnten Immobilie. Der Eigenmietwert wird fiskalisch als Einkommen betrachtet. Im Gegenzug können die Hypothekarzinsen abgezogen werden.

–> Alleineigentum, –> Miteigentum, –> Gesamteigentum

Schaffung der für eine Überbauung und Nutzung eines Grundstückes notwendigen Infrastruktur. Dazu gehören: Zufahrt sowie Leitungen für Wasser, Kanalisation, Elektrisch, Telefon und TV.

Aus dem Netto-Mietertrag und einem angemessen Zinfuss (–> Bruttorendite) errechneter Kapitalwert einer Immobilie. Je nach Art und Alter der Liegenschaft wird mit einer Bruttorendite zwischen 5% und 8% gerechnet

F

Fahrnisbaute

Einfache Bauten (Hütten, Buden, Baracken), die ohne feste Verbindung (Fudament) zum Boden errichtet werden und deren räumliche Lage in kurzer Zeit verändert werden kann. Fahrnisbauten werden nicht im Grundbuch eingetragen.

Jener Teil des Kaufpreises, den der Käufer nicht selbst aufbringen kann (–> Eigenkapital). Bei der üblichen Bank-Finanzierung (Hypothek) darf das Fremdkapital nicht mehr als 80% des Verkehrswertes betragen (1.+ 2. Hypothek).

G

Gesamteigentum

Eigentumsform, bei der mehrere Eigentümer gemeinsam über die gesamte Sache verfügen. Zur Verfügung über die gemeinsame Sache (z.B. Nutzung, Verkauf), ist ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer nötig.
Im Immobilienbereich ist der häufigste Fall von Gesamteigentum die Erbengemeinschaft, welche eine Liegenschaft «zum Gesamteigentum» erbt.
Ggs: –> Miteigentum; –> Alleineigentum

Das Grundbuch ist ein Register, indem für alle Grundstücke in Privatbesitz der oder die Eigentümer, alle Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie die Pfandrechte aufgeführt werden.

Grundpfand
Grundpfandrecht

Allgemeiner Begriff für die Sicherstellung einer Schuld durch Belstung eines Grundstückes. Dabei wird das Grundstück selbst als Pfand eingesetzt. Ein Grundpfand ist nur gültig, wenn es als Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung allein ist aber kein Beweis, dass die Forderung auch effektiv besteht. Hiefür ist noch ein –> Schuldbrief nötig.

Es gibt verschiedene Arten von Grundpfandrechten. Die bekannteste und heute dominierende Form ist der -> Schuldbrief. Weitere Formen sind die Grundpfandverschreibung und die Gült. Beide haben heute aber nur noch geringe bzw. keine Bedeutung mehr.

Ein abgegrenztes Stück Land; unabhängig davon, ob das Land überbaut ist oder nicht. –> Liegenschaft

(Grundsteuer) Besteuerung des Gewinnes beim Verkauf einer Liegenschaft. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen –> Verkaufspreis und –> Anlagekosten. Die Höhe der Steuer ist abhängig von der Besitzdauer. Im Kanton Zürich beträgt der Zuschlag zur Normalsteuer für einen Zeitraum unter 1 Jahr 50% während bei einer Dauer ab 20 Jahren eine maximale Reduktion von 50% gewährt wird.

H

Handänderungs-
gebühren

Gebühren, die für die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch erhoben werden (Grundbuchamt).Dazu kommen noch die Beurkundungsgebühren (Notariat). Im Kanton Zürich beläuft sich das Total dieser Gebühren auf ca. 2,5‰ des beurkundeten Kaufpreises.

Handänderungs-
steuer

Spezielle Steuer (im Ggs zu den Gebühren!), mit der die Eigentumgsübertragung einer Liegenschaft belastet wird.
Im Kanton Zürich wurde die Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 abgeschafft.

I

Immobilie

Liegenschaft. Ein unbebautes oder bebautes Stück Land. Im zweiten Fall wird unter Immobilie die Gesamtheit von Land und der sich darauf befindlichen Bauten verstanden. Ggs: –> Grundstück.

Immobilien-Marketing

Prozess, welcher auf Grund optimierter Zielvorgaben, Marktbeobachtungen und Wahl der geeigneten Instrumente erfolgreiche Kundenbeziehungen aufbaut.

K

Kapitalisierungs-
faktor

Zinssatz, mit dessen Hilfe aus dem Netto-Mietertrag der –> Ertragswert einer Liegenschaft berechnet wird. Der Kapitalisierungsfaktor setzt sich aus einem festen Diskontsatz und einem von der Art und dem Gebrauch der Liegeschaft abhängigen Zuschlag ab. In der Praxis bewegt sich der Kapitalisierungsfaktor etwa ziwschen 5% und 8%.

Kataster

Verbindlicher Plan, mit allen Grundstücken (Parzellen, Gebäude, Strassen, Plätze etc.) einer Gemeinde. Der Katasterplan wird von einem durch die Gemeinde beauftragten Grundbuchgeometer geführt.

L

Landwert

Wert eines abgegrenzten Stück Bodens (Parzelle).

Liegenschaft

Bebautes oder unbebautes Stück Land (Parzelle). Im Gegensatz zur Umgangsprache ist damit aber juristisch nur das Land gemeint. –> Grundstück

M

Maisonette-Wohnung

Wohnung, die sich über zwei (oder mehr) Stockwerke erstreckt.

Makrolage

Lage einer Liegenschaft in Bezug auf das weitere Umfeld (Gemeinde, Region).

Mietertrag

Entspricht der effektiven Netto-Jahresmiete einer Liegenschaft (ohne Nebenkosten).

Mietwert

Theoretisch erzielbare Netto-Jahresmiete einer Liegenschaft. Der Mietwert kann vom Mietertrag abweichen, wenn bei einer Neuvermietung eine höhere oder nur eine tieferere Miete erzielt werden könnte.

Mikrolage

Lage einer Liegenschaft in Bezug auf das nähre Umfeld (Nachbarschaft, Quartier).

Miteigentum

Eigentumsform, bei der jedem Miteigentümer ein definierter Bruchteil des Ganzen zusteht, und an dem jeder alle Rechte und Plichten eines Eigentümers hat.
–> Alleineigentum, –> Gesamteigentum

N

Nettorendite

Ertrag einer Liegenschaft in Prozenten, errechnet aus dem Total der Netto-Mieten und dem Verkehrswert der Liegenschaft, vermindert um die Fremdkapitalkosten, die Eigenkapitalzinsen und Abschreibung. Ggs: –>Bruttorendite.

Neuwert

Betrag, der für die Erstellung eines neuen Gebäudes der gleichen Art und Ausführung aufgewendet werden müsste. –> Versicherungswert.

P

Pacht

Zeitlich geregelte Überlassung einer nutzbaren Sache (z.B. ein landwirtschaftliches Grundstück) zum Gebrauch bzw. zur Nutzung der Erträgnisse gegen Entrichtung eines Pachtzinses. Die Pacht kommt in der Regel nur bei gewerblicher Nutzung einer Sache zur Anwendung.

Parzelle

Abgegrenztes und im Katasterplan eingetragenes Stück Land mit eigener Identifikationsnummer (Katasternummer). –> Kataster

R

Realwert

–> Anlagewert, vermindert um die Altersentwertung des Gebäudes (Zeitwert).

Rendite

Verhältnis des Ertrags einer Liegenschaft zum investierten Kaptial.
–> Brottorendite;  –> Nettorendite.

Rückkaufsrecht

Recht des Verkäufers, die Liegenschaft später zu im Voraus festgelegten Bedingungen zurückzukaufen. Bedarf zur Gültigkeit der Eintragung ins Grundbuch.

S

Schuldbrief

Verkehrsfähige Forderung, für die das Grundstück auf Grund eines –> Grundpfandrechtes haftet. Im Gegensatz zur Grundpfandverschreibung (nicht mehr gebräuchlich) stellt der Schuldbrief ein veräusserbares Wertpapier dar.

Servitut

–> Dienstbarkeit.

Stockwerkeigentum

Sonderform des –> Miteigentums, das dem Stockwerkeigentümer das Recht einräumt, Teile der Liegenschaft ausschliesslich zu benutzen und über das Innere seiner Wohnung beliebig zu verfügen.

U

Überbauungsziffer

Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Gebäudegrundfläche. Dient zur Festlegung der maximalen Grösse eines Gebäudes.

V

Verkehrswert

Unter normalen Umständen am Markt erzielbarer Verkaufspreis, der sich aus dem –> Realwert und dem –> Ertragswert errechnet.

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© 2005,2009 Adrian Bircher

Adrian Bircher Immobilienberatung, Schlosshofstr. 46, CH-8400 Winterthur, 052 202 28 48, immoadibi.ch

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